1. Чому земля стала фінансовим активом після відкриття ринку
У липні 2021 року в Україні офіційно запрацював ринок сільськогосподарських земель. Ця дата стала переломним моментом для багатьох власників паїв. Якщо раніше продати ділянку було неможливо, то після 01.07.2021 ситуація змінилася. Станом на кінець 2024 року укладено понад 300 000 договорів купівлі-продажу.
Середня вартість 1 гектара у 2022 становила близько 37 000 гривень. У 2023 ціна зросла до 42 000, а в 2024 перевищила 45 000. На початку 2025 показник у деяких регіонах досяг 50 000 гривень за гектар.
Земля поступово перетворилася на повноцінний актив. Якщо людина володіє 10 гектарами, їх ринкова оцінка може перевищувати 500 000 гривень. Для банків і приватних інвесторів це означає можливість використовувати ділянку як забезпечення.
Інтерес до таких угод зріс приблизно на 28% у 2024 році порівняно з 2022. Власники почали активніше залучати кошти для розвитку агробізнесу або особистих потреб.
2. Що означає кредит під заставу земельної ділянки
Фактично мова йде про позику, де гарантією повернення виступає право власності на землю. Якщо позичальник не виконує зобов’язання протягом визначеного строку, кредитор має можливість реалізувати ділянку через встановлену процедуру.
Власник при цьому продовжує користуватися територією. Обмеження полягає лише в тому, що без згоди кредитора він не може її продати або подарувати.
У 2025 році приватні інвестори зазвичай надають 50–65% від ліквідаційної вартості. Якщо ділянка оцінена у 1 000 000 гривень, реально отримати 500 000–650 000.
Строки фінансування коливаються від 6 до 24 місяців. Середній показник у 2024 становив 12 місяців, а ставка — близько 27–35% річних.
3. Які типи земель приймаються під забезпечення
Не кожна ділянка однаково цікава для кредитора. Найбільш ліквідними вважаються:
- Сільськогосподарські паї
- Землі під забудову
- Комерційні ділянки
- Промислові території
Сільгоспугіддя займають близько 65% усіх угод із заставою. Землі під житлове будівництво становлять приблизно 20%.
Лісові та природоохоронні території зазвичай не приймаються. Ділянки без чітко визначених меж також викликають складнощі.
Якщо земля знаходиться поблизу великого міста, її вартість може бути вищою на 30–40% у порівнянні з віддаленими районами.
4. Вплив цільового призначення на можливість фінансування
Цільове призначення визначає, що можна робити з ділянкою. Якщо земля має статус «для ведення особистого селянського господарства», її використання обмежене.
Зміна призначення іноді займає від 3 до 6 місяців і коштує 20 000–50 000 гривень залежно від регіону.
Кредитори уважно перевіряють цей момент. Якщо ділянка не відповідає заявленим цілям використання, фінансування може бути відхилене.
У 2023 приблизно 12% заявок отримали відмову саме через невідповідність цільового статусу.
5. Як формується ринкова та ліквідаційна вартість
Ринкова ціна базується на реальних угодах за останні 6–12 місяців. Ліквідаційна зазвичай на 15–25% нижча.
Наприклад, якщо гектар коштує 50 000 гривень, ліквідаційний показник може становити 38 000–42 000.
Інвестор орієнтується саме на другий варіант, оскільки у випадку прострочення понад 90 днів йому доведеться швидко реалізувати актив.
У 2022 через нестабільність різниця доходила до 30%, але у 2025 вона рідко перевищує 20%.
6. Обмеження після земельної реформи 2021 року
Законодавство встановлює ліміти на концентрацію землі. До 2024 року фізична особа могла придбати не більше 100 гектарів.
Починаючи з 01.01.2024 юридичні особи отримали право купувати до 10 000 гектарів.
Ці обмеження впливають і на заставні операції. Якщо потенційний покупець не може придбати велику площу, ліквідність знижується.
Іноземці поки що не мають права купувати сільськогосподарські землі без референдуму, що також впливає на ринок.
7. Юридична перевірка: що аналізує кредитор
Перед підписанням договору перевіряється відсутність арештів, судових спорів та обмежень.
Кредитор аналізує історію власності за останні 3–5 років.
Якщо ділянка перебуває в оренді до 2030 року, це може зменшити ліквідність.
Середній термін перевірки складає 2–4 дні.
8. Кадастровий номер та його значення
Без кадастрового номера оформити заставу неможливо. Цей код містить інформацію про межі та площу.
Якщо виявлено накладання меж, процедура може затягнутися на 1–3 місяці.
У 2024 близько 7% звернень стикнулися з технічними проблемами у кадастрі.
Виправлення помилок іноді коштує 10 000–30 000 гривень.
9. Особливості договору іпотеки землі
Договір посвідчується нотаріально. Вартість послуг становить 5 000–15 000 гривень.
Обтяження реєструється в державному реєстрі того ж дня.
Умови містять ставку, строк, штрафи та порядок реалізації.
Пеня за прострочення може становити 0,5–1% за день.
10. Ставки, строки та розмір фінансування
Середній відсоток у 2025 році — 28–36% річних.
Строки варіюються від 6 до 24 місяців.
Комісія за видачу іноді складає 1–3%.
Якщо позика становить 800 000 гривень під 30% на 12 місяців, переплата дорівнює приблизно 240 000.
11. Податкові аспекти угоди
Отримання позики не оподатковується як дохід.
Продаж землі у випадку реалізації може підлягати податку 5% плюс військовий збір 1,5%.
Якщо власник володіє ділянкою понад 3 роки, умови можуть бути вигіднішими.
Консультація бухгалтера допоможе уникнути помилок.
12. Ризики для власника
Головний ризик — втрата активу у разі невиконання зобов’язань.
Якщо прострочення перевищує 60–90 днів, кредитор може ініціювати стягнення.
Судовий процес триває 6–12 місяців.
Вартість юридичного супроводу може становити 40 000–100 000 гривень.
13. Ризики для інвестора
Інвестор ризикує падінням ринку.
У 2022 деякі регіони втратили 15% вартості.
Тривалий судовий розгляд зменшує прибутковість.
Середня дохідність таких угод у 2024 становила близько 30%.
14. Типові помилки позичальників
Найпоширеніші:
- Завищення вартості
- Ігнорування юридичних деталей
- Відсутність фінансового плану
- Неврахування штрафів
У 2023 близько 14% клієнтів зіткнулися з труднощами через неправильний розрахунок.
15. Реальні приклади угод з цифрами
У 2024 фермер із Полтавської області отримав 1 200 000 гривень під заставу 30 гектарів.
Ставка становила 29%, строк — 12 місяців.
У 2025 підприємець із Вінниччини залучив 700 000 гривень під 32% на 9 місяців.
Обидва випадки завершилися своєчасним погашенням.
16. Особливості роботи з аграрною землею під час воєнного стану
Період з 2022 по 2025 років показав, що військові ризики безпосередньо впливають на оцінювання ділянок. У регіонах, які знаходилися ближче до лінії бойових дій, вартість гектару у 2022 році падала на 20–35%. Уже в 2024 ситуація частково стабілізувалася, але інвестори все одно закладають додаткову обережність у свої розрахунки.
Страхування аграрних ризиків стало більш популярним. Якщо раніше лише 5–7% власників оформлювали поліси, то у 2025 цей показник перевищує 18%. Наявність договору страхування може позитивно вплинути на рішення кредитора та навіть знизити ставку на 1–2%.
Також враховується можливість фактичного користування землею. Якщо ділянка розташована у безпечному районі з активним обробітком, ліквідність зростає. Коли ж орендар припинив діяльність у 2023 або 2024 році, інвестор може зменшити коефіцієнт фінансування з 0,6 до 0,5.
17. Альтернативні варіанти фінансування та цифрові платформи
Окрім класичних приватних інвесторів, у 2024–2025 роках з’явилося більше онлайн-платформ, що спеціалізуються на заставному фінансуванні. Частина з них працює повністю дистанційно: попередня оцінка займає 24–48 годин, а підписання договору відбувається протягом 3–5 днів.
Деякі сервіси дозволяють подати заявку онлайн, завантажити документи та отримати попереднє рішення вже через 2 години. Наприклад, на профільних ресурсах на кшталт https://kredyt-pid-zastavu.com.ua/ можна ознайомитися з типовими умовами та орієнтовними ставками, які у 2025 році коливаються в межах 28–34% річних.
Цифровізація процесів зменшує витрати часу. Якщо раніше підготовка займала 10–14 днів, то зараз у великих містах процедура часто вкладається у 4–7 днів. Електронні реєстри значно прискорили перевірку кадастрових номерів та прав власності.
18. Практичні поради та висновки
Кредит під заставу землі — серйозний фінансовий інструмент.
Перед укладанням угоди варто оцінити ліквідаційну вартість, ставку 30%, строк 12 місяців та можливі штрафи.
Раціональний підхід, уважність до документів і реалістичний план повернення дозволять використати землю як ресурс для розвитку, а не джерело проблем.